Cedolare secca: aliquote 2024

La cedolare secca sugli affitti residenziali si calcola applicando:

• un’aliquota del 21% sul canone di locazione lordo annuo se il contratto di affitto è a canone libero;
• aliquota al 26% per affitti brevi dal secondo al quarto immobile;
• un’aliquota del 10% se il contratto di affitto è un canone concordato.

La cedolare secca è applicabile a tutti gli immobili di categoria catastale che va da A1 ad A11, esclusa la A10 che si riferisce a studi o uffici privati. Dette unità immobiliare devono quindi essere locate a esclusivo uso abitativo.
I contratti di locazione gestiti con cedolare secca sono esentati dal pagamento dell’imposta di registro e da quella di bollo dovute per registrazione, risoluzione o proroghe dei contratti. A fronte di queste agevolazioni, scegliere la cedolare secca significa rinunciare a chiedere, per l’intera durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, ivi compresa la variazione accertata dall’ISTAT.

Nella Manovra 2024 ė stata prevista la cedolare secca al 26% per gli affitti brevi turistici a partire dal secondo immobile. 

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/2024 precisa che indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni, l’imposta sostitutiva nella misura del 26% è dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024 (secondo il principio del pro-rata temporis, in base all’articolo 26 del Tuir).

Per valutare la convenienza della cedolare secca va ricordato che:

• in fase di dichiarazione dei redditi la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato annualmente, mentre il canone annuo di locazione senza cedolare secca, ovvero in regime IRPEF, viene dichiarato al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede (al 95% nel caso di contratti a canone libero);
• il reddito totale su cui calcolare l’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto (reddito personale + 100% del reddito da locazione), rispetto all’applicazione del regime IRPEF (reddito personale +il 95% o 66,5% del reddito da locazione);
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Chi può optare per la cedolare secca

Tale regime facoltativo può essere scelto solo dalle persone fisiche in grado di esercitare il diritto di proprietà o il diritto reale di godimento (es: usufrutto) e che non lochino l’immobile per esercizio di attività di impresa, arti o professioni. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.