Il Decreto Salva Casa (DL n. 69/2024) è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è in vigore dal 30 maggio 2024. La nuova sanatoria prevede il pagamento di una sanzione proporzionale (da mille a 31mila euro). Si estende il concetto di edilizia libera senza permessi (tende, vetrate panoramiche, ecc.), si semplificano le procedure per i cambi di destinazione, con silenzio-assenso per le domande di regolarizzazione.

Il Decreto Legge n. 69/2024 si compone di quattro articoli, con ulteriori modifiche attese in sede di conversione in legge, che dovrà concludersi entro il 28 luglio 2024. Le novità di legge sono contenute nei primi due:

•  Art. 1 – Modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001)
•  Art. 2 – Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid (i dehors all’aperto di pub e ristoranti).

TUE – Testo Unico Edilizia

•  Art. 6: inserimento tende, pergole, vetrate panoramiche.
•  Art. 9-bis: modifica alla definizione di stato legittimo.
•  Art. 23-ter: procedura semplificata per il cambio d’uso a livello urbanistico.
•  Art. 34-bis: revisione delle soglie massime e del concetto di tolleranze.
•  Art. 36: esclusione degli abusi minori dalla doppia conformità edilizia e urbanistica.
•  Art. 36-ter: sanatoria delle piccole difformità edilizie.
• Fondo per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale.

La definizione di stato legittimo contenuta nel nuovo comma 1-bis, art. 9-bis, del Testo Unico Edilizia viene modificata, chiarendo quali titoli abilitativi concorrono a determinare stato legittimo di un immobile ed eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali o in alternativa riprese fotografiche, estratti cartografici o altro.

Cambio destinazione d’uso

L’art. 23-ter relativo al cambio di destinazione d’uso è stato integrato con nuovi commi:

•  1-bis:Il mutamentodella destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, rispettando le normative di settore, con la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
•  1-ter: Il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili nelle zone A), B) e C) è sempre ammesso, con rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore:
•  1-quater: Il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito se conforme all’uso prevalente nelle altre unità immobiliari dell’immobile, senza obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale e senza vincolo di dotazione minima obbligatoria di parcheggi.
•  1-quinquies: Il mutamento di destinazione d’uso è soggetto a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), restando ferme le leggi regionali più favorevoli.

Il comma 3 dell’art. 23-ter è stato modificato per prevedere che le Regioni adeguino la propria legislazione ai principi dell’articolo entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto. Decorso tale termine, le disposizioni del presente articolo trovano applicazione diretta.

Demolizione abusi edilizi

L’art. 31, comma 5, del TUE è stato modificato per chiarire che le opere abusive sono demolite con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo delibera consiliare che dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici. Nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici o ambientali, il comune può provvedere all’alienazione del bene.

Sanzione alternativa alla demolizione. L’art. 34, comma 2, del TUE è stato modificato per prevedere che, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, si applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità, se ad uso residenziale, o pari al triplo del valore venale per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Altri aspetti

La nuova normativa approfondisce inoltre vari dettagli operativi, come le tolleranze costruttive-esecutive, l’accertamento della conformità in caso di abusi maggiori, le difformità dalla SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), la demolizione delle opere abusive nel territorio comunale, la rigenerazione urbana, la riqualificazione di aree degradate, il recupero di immobili e spazi urbani dismessi, iniziative economiche, sociali, culturali o recupero ambientale.

Silenzio-assenso per le domande di sanatoria

Per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, i termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica, entro il termine di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza entro 90 giorni.